土地だけ先に購入する場合の資金は?つなぎ融資、土地先行融資とは!

家づくり

皆様、どうも。
ひろし&みさえです。

第25回目の記事となる今回は、土地購入資金の話です。
前回のこちらの記事、「積水ハウスシャーウッドの坪単価は?35坪総額3,200万は無謀だった…。」で書いたとおり、建物の予算は3,200万と考えている我が家。

実は、我が家が気に入って購入する予定の土地はかなり高く、建物の予算以上の費用がかかります…。

当然、建物の費用も土地の費用も、すぐに払えるほどの貯金はありません。
そのため、漠然と、「住宅ローンを借りて、土地と建物を買おう!」と思っていました。

しかし、土地購入はそんな簡単な話では無かった…という記事です。

土地だけ先に購入する場合の資金調達に住宅ローンは使えない?

一般的に住宅ローンは、建物が購入者に引き渡される時にだけ融資されます。
この「建物が引き渡されるとき」というのが要注意です…。

つまり、土地を買う段階では建物が建っていないので、一般的な住宅ローンを借りることができないのです。

例えば、マンションとか建売住宅を買う場合は、土地を先に買うようなことはありません。
そのため、シンプルに「建物が引き渡されるとき」に住宅ローンが融資されればOKなので話は簡単です。

しかし、まず土地を探して、良い土地が見つかったら建物を建てようと思っている人は、大変です。
なぜなら、気に入った土地が他の人に取られることのないよう、先におさえるための資金が必要だからです。
「家が完成したら融資される住宅ローンで絶対払うのでとりあえず土地を確保させてください!」
と言いたいところですが、土地の売り手からすると、
「いやいや、まず土地を買って自分のものにしてから家を建ててよ!」
と言うのは当然ですよね。

資金に余裕があれば、土地の購入費を貯金で支払った後に、建物の費用だけ住宅ローンを借りるということもできるかもしれませんが、土地を一括で払えるほどの貯金がある人なんてほとんどいないのではないでしょうか…。

土地の購入費は、つなぎ融資or土地先行融資(分割融資)で払う!

はい、それでは、本題。
土地のお金を先に支払って確保したい我が家が、どのように土地の購入費を調達するのかということですが、それには「つなぎ融資」もしくは「土地先行融資(分割融資)」という2つの方法があることがわかりました。

ここでは、この2つの融資をひろし流に会話形式でわかりやすく説明します。
つなぎ融資部長と「土地先行融資店長」という画期的な擬人化説明です。笑

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、まさに住宅ローンが融資されるまでの資金を「つなぐ」融資です。

ひろし「つなぎ融資部長、土地を早く支払わないと他の人に取られてしまいます。建物が完成したら住宅ローンで多額のお金が入るので、それまで貸してくれませんか?」

つなぎ融資部長「仕方ないな、それでは土地の費用分を貸してやろう。しかし、建物が完成して住宅ローンがおりるまでの期間限定な。住宅ローンがおりてお金が入ったら、すぐにそれで全額清算しろよ!」

ひろし「わかっております。これで無事土地が買えます。ところで金利はどのくらいでしょうか?住宅ローンの方は金利1%前後と聞いているのですが。」

つなぎ融資部長「おいおい、住宅ローンは建物を担保に貸すから金利が安いんだよ。ひろしがもし金を返せなくなっても新築の家をお金にして返してもらえばいいからな。でも、今お前は家も完成してなくて何も担保がないだろ。そんな状態で安い金利で貸してもらえると思うな!俺の金利相場は3%前後だ。」

ひろし「ひえー。でも仕方ないか…。」

土地先行融資(分割融資)とは?

土地先行融資(分割融資)とは、建物+土地を合算して借りる住宅ローンのうち、「土地の分のお金だけ先に融資」してもらえるものです。

ひろし「土地先行融資店長、住宅ローンのうち、土地の分のお金を先に貸してくださると聞いたのですが…。」

土地先行融資店長「はい。でもその前に、あなたがどのくらいの大きさの土地をいくらで誰から買うのかがわかる資料と、そこに建てる建物の見積書、図面等を持ってきてください。」

ひろし「え、土地のお金を先に貸してほしいだけなのですが、建てる家の正式な見積書や図面まで必要なのですか?」

土地先行融資店長「私たちはあくまでも住宅ローンとしてお貸しする中で、土地代を先に融資するだけです。ですので、住宅ローンの審査をさせていただくにあたり、当然建物の見積書や図面も必要です。」

ひろし「いや、まだ土地がやっと決まった段階なので、ハウスメーカーは正式に決まってないんです。だから、見積書や図面の用意はできません。うーん、もう一方のつなぎ融資部長さんは、そんな資料の用意などのめんどくさいことは言わなかったですよ!」

土地先行融資店長「つなぎ融資部長さんは、住宅ローンとは別物で、あくまで住宅ローンを借りる間をつなぐお金を貸してくれるだけですからね。つなぎ融資部長さんが良いと思うなら結構ですが、金利が高かったでしょう?うちは住宅ローンの一環としての融資なので、金利は1%前後と安いですよ。」

ひろし「なるほどー。」

はい、大まかにつなぎ融資と土地先行融資の概要と違いについてわかっていただけたでしょうか。笑
どっちにも長所短所がありますよね。

つなぎ融資と土地先行融資(分割融資)どっちがいい?

それでは、つなぎ融資と土地先行融資どちらが良いのでしょうか。

これについては、色々と調べたのですが、結論から言うと、「ケースバイケース」としか言えないようです。
なぜなら、融資を受ける銀行の手数料や金利、また、土地購入のためにどのくらい借入をしたいのか、借入期間はどのくらいかで大きく違ってきます。
さらに、土地先行融資の場合、土地を担保とするための登記費用などもかかるらしく、その費用との絡みも出てきます。
それに、まだハウスメーカーも決まっていない段階の場合、建物の見積書や図面を用意できません。
このように、様々な個々の状況によりけりで、正直、素人には簡単に判断できないレベルなので、専門家に相談するしかないようです。
我が家はとりあえず積水さんに相談しようと思っています…(まだ契約していないけど)。

ただ、絶対に言えることは、土地探しとハウスメーカーとの打ち合わせは同時並行で進めた方が良い!ということです。
理想のスケジュールとしては、土地の支払や登記等が完了して自分のものになったら、すぐに着工して家を建て始める!という感じです。

なぜなら、つなぎ融資の場合は、完全な別枠の借金として借りるものなので、建物が建っていない土地だけの状態が続いて、住宅ローンが融資されない期間が長ければ長いほど、無駄な利子を払い続けることになります。
また、土地先行融資の場合は、住宅ローンの一環としてお金を返しているので大きな無駄にはならないかもしれませんが、家が建つまでの間は、借り住まいのマンション等の家賃を払いながら、土地の支払も行うため、二重支払の状態となり家計が厳しくなります。

我が家は、まだハウスメーカーが決まっていない段階(前回の記事のとおり、積水さんに予算3,200万では無理といわれて撃沈した段階)なので、土地を先におさえるための費用の利子を無駄に払う期間が長くなりそうです。
今は、土地の売り手側に対し、なるべく遅い時期の支払で許してもらえないか交渉しています…。

もしこれを読んでいる家づくり仲間の皆様の中で、「ハウスメーカーを決めるのは土地が見つかってからいいや!」と考えている方がいれば、我が家と同じ状況に陥らないよう注意していただければと思います。



みさえ
みさえ

つなぎ融資部長と土地先行融資店長との会話形式は画期的だね。笑 

つなぎ融資部長の口調が無駄に厳しいのがジワる。

ひろし
ひろし

つなぎ融資部長の口調は勝手なイメージなので、融資自体の質の良し悪しを表しているものではありません。笑

少しでも参考になれば幸いです。
それでは皆様、またね、またね、またね!

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